Autoridades informaron que la reciente anulación de la Ley de Alquileres de Catalunya no llegará a afectar a los contratos que se firmaron durante su período de vigencia. Aún cuando dicha ley fue aprobada en el Parlament en Septiembre de 2020, hace apenas unos pocos días que llegará a cobrar vigencia.
De esta manera, la anulación de los artículos clave de la Ley de alquileres no será aplicable para los más de 170 mil contratos que se firmaron durante la regulación.
Los artículos anulados de la Ley de Alquileres de Catalunya por el Tribunal Constitucional son los que regulan y limitan las subidas en los valores del alquiler.
Expertos en el área señalan que la anulación de los artículos representará un impacto para el mercado inmobiliario de alquiler. Esto principalmente dentro de los sesenta municipios más poblados, que cuentan con una frenada en sus precios que data de dieciocho meses atrás.
Contratos no afectados
El recuento de contratos firmados durante la vigencia de la norma asciende a 167 mil 842. Pero, el Tribunal Constitucional anunció recientemente que no subirán sus valores hasta que terminen en el lapso previsto.
El pronunciamiento del órgano legislativo se realizó a través de una nota informativa. La misma indica que los contratos de arrendamiento que se hayan celebrado con anterioridad a la resolución deben mantenerse en sus términos.
Por otra parte, al total de los casi 170 mil contratos hay que sumar otra serie de contratos que fueron firmados durante los tres últimos meses de 2020. Cabe destacar que se trató de un momento en el cual el mercado inmobiliario de alquileres resultó gravemente afectado por la pandemia por la Covid19. Esto causó un comportamiento atípico y un desplome general.
Contención de rentas
La Ley catalana de alquileres fue promulgada en noviembre de 2020. Se trató de un marco legal con medidas urgentes respecto a la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. La ley limitó el precio máximo del alquiler de las viviendas destinadas a alquiler de sesenta municipios de Catalunya.
El pasado 10 de marzo, el Tribunal Constitucional (TC) falló acerca de la inconstitucionalidad de dicha ley. Entre los alegatos expuestos, el TC señaló que la norma es una invasión a las competencias del Estado reconocidas en el artículo 149.1.8 de la Constitución. De esta forma, el TC declaró nulos e inconstitucionales los aspectos esenciales de la ley de alquileres catalana.
Reacción de los propietarios
De acuerdo a una investigación realizada por la publicación CincoDías, la tendencia de los propietarios de Catalunya durante la vigencia de la Ley fue a no ofertar sus viviendas. Entre las causas, se señala la poca garantía acerca de la recuperación de la vivienda en caso de falta de pago. O incluso la poca garantía ante el caso de la ocupación ilegal de una vivienda.
Otro de los aspectos relevantes de la ley es que resulta necesario aceptar un techo para el valor en futuras operaciones.
Las estimaciones respecto al impacto de la ley en la oferta de alquileres en Catalunya indican que en Barcelona la oferta se redujo en un 42% respecto a ciudades como Palma de Mallorca, Madrid o Sevilla. A su vez, Barcelona sufrió una contracción del 8,2% en los valores de los alquileres, mientras que en Madrid el descenso fue del 9,3%. Cabe destacar que en Madrid no hay regulación de alquileres.
Cláusula Berlín
Durante la vigencia de la ley de alquileres, algunos contratos establecieron la llamada “cláusula Berlín”. Dicha cláusula recibió su nombre por la ley de congelación de alquileres de Berlín. En este caso, se trató de una ley que afectó a los contratos de arrendamiento de la ciudad alemana. Cerca de 1,5 millones de viviendas resultaron afectadas por esta ley, que al igual que en Barcelona, fue declarada inconstitucional por el TC de Alemania.
En el caso de Catalunya, aún no está clara la situación de los arrendadores que convinieron con sus inquilinos incluir en el contrato la cláusula Berlín. La misma indica que en el caso de que la ley resultara derogada, como efectivamente lo fue, el valor del alquiler contará con modificaciones.
Regulaciones y pandemia
El panorama general en cuanto a los alquileres en Catalunya está ciertamente difícil de auscultar, coinciden los expertos. Si se suma a la polémica ley de alquileres catalana, la crisis por la pandemia de la Covid19, resulta más difícil realizar mediciones. Esto porque ante una situación atípica como la pandemia, es difícil discriminar las afectaciones específicas y el peso de cada una de ellas dentro de la situación general.
Es decir, es difícil determinar qué porcentaje de la mencionada caída de los precios de los alquileres responde a la ley de alquileres. O es simplemente una respuesta más a la crisis por la pandemia, cuyos efectos aún siguen impactando en múltiples espacios de la sociedad.
Por otra parte, representantes de asociaciones de inquilinos se pronunciaron en contra de la anulación de la ley de alquileres catalana. Indicaron que la regulación de alquileres resultó una medida efectiva para beneficiar a más de 160 mil inquilinos durante 2021.